Mnoho rodín býva s dieťaťom v podnájme. Prenajímajú si byt, či už na dobu určitú alebo neurčitú. A na druhej strane, mnoho ľudí prenajíma byt rodičom s dieťaťom. Ako je to s ukončením „podnájmu“?

Môžete bývať na základe dvoch typov zmlúv

Zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu („zákon o krátkodobom nájme“)

Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník

Ako prvé je potrebné si uzrejmiť, akým režimom sa spravuje nájomná zmluva, ktorú máte ako prenajímateľ a nájomca medzi sebou uzatvorenú.

Upozorňujem, že zákonom o krátkodobom nájme bytu sa zmluva spravuje vtedy, ak sa prenajímateľ zaregistruje u správcu dane (daň z príjmov). Povinosť registrácie je prenajímateľ nájomcovi povinný preukázať.(§3 ods. 5 zákona o krátkodobom nájme bytu). Ak si prenajímateľ registračnú povinnosť nesplní, nájomná zmluva sa bude spravovať zvoleným režimom zákona o krátkodobom nájme, okrem ustanovení o výpovedných dôvodov zo strany prenajímateľa, jeho možnosti odstúpiť od zmluvy a možnosti súdneho konania pre neplatnosť výpovede.


Výpoveď z nájmu pre neplatenie

Mnoho rodín s malými deťmi sa v aktuálnej situácii dostáva do finančných problémov. Zaplatenie nájomného môže byť problém.

Ako prvé je potrebné komunikovať s prenajímateľom. Požiadať o úhradu nájomného zo zaplateného depozitu. Niektorí prenajímatelia súhlasili napríklad so zľavou z nájomného na výšku ich nákladov. Ale to je na dobrej vôli prenajímateľov.

Výpoveď z nájmu pre neplatenie nájomného je právo, nie povinnosť prenajímateľa.

Upozornenie: Nájomná zmluva na byt môže byť ukončená dohodoou zmluvných strán alebo výpoveďou. Prenajímateľ nemôže vypovedať zmluvu z akéhokoľvek dôvodu, ale iba z presne uvedených dôvodov v zákone.


Výpoveď v prípade neplatenia nájomného (1)

Ak máte uzatvorenú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu:

Podľa § 7 ods. 1 písm. b) zákona o krátkodobom nájme, prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty.

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Výpovedná lehota nesmie byť v prípade výpovede z dôvodu neplatenia nájomného kratšia ako pätnásť dní. 

Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu , je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok  zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Ide o tzv. retenčné právo.

Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1.(nezaplatené nájomné..)

Povinnosť prenajímateľa zabezpečiť náhradné ubytovanie?

Ak máte uzatvorenú nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľ NEMÁ povinnosť zabezpečovať bytovú náhradu (náhradné ubytovanie alebo byt) ani v prípade, že máte ako nájomca maloleté dieťa.

Pre viac info KLIK SEM
Pre viac info KLIK SEM.

Výpoveď z nájmu pre neplatenie nájomného (2)

Ak máte nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa Občianskeho zákonníka:

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Ak tento zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu. (§712c Občianskeho zákonníka).

Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady; ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty.

Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.

Ak bola daná výpoveď z dôvodu že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.


Povinnosť prenajímateľa zabezpečiť náhradné ubytovanie?

Ak sa nájomný pomer skončil z nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného, ktorý sa stará o maloleté dieťa (člen domácnosti) A a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt.

Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce.


Zmluva na dobu určitú

Ak máte zmluvu na dobu určitú, tak uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená, automaticky zaniká. Nie je potrebný žiaden ďalší úkon, ani zo strany prenajímateľa ani nájomcu.

V zmluve však môže byť dohodnutá napríklad automatická prolongácia, ak žiadna zo strán nedá najavo, že nemá záujem na predĺžení zmluvy.

Prípadne automatická prolongácia zmluvy, ak dáte dostatočne vopred druhej strane vedieť, že chcete, aby sa zmluva predĺžila.

Je potrebné si pozrieť poriadne, čo je uvedené a dohodnuté v zmluve.


SLEDUJTE PRÁVNE PRE RODIČA AJ NA FACEBOOKU A INSTAGRAME (@PRAVNE_PRE_RODICA.SK). A DOZVIETE SA UŽITOČNÉ, PRAKTICKÉ A AKTUÁLNE INFORMÁCIE PRE RODIČOV.